Pourtant, à contre-courant du marché traditionnel, ce segment affiche une remarquable stabilité des prix, portée par des fondamentaux solides, une offre rare et une clientèle haut de gamme peu exposée aux contraintes de financement.
Belles Demeures décrypte un marché de niche – seulement 3,9% des transactions en France – mais stratégique, représentant 17% de leur valeur totale. Un marché qui ne s'effondre pas, mais se transforme : moins de transactions, plus d'exigence, et une demande de retour depuis début 2024.
Un marché de niche… à fort poids économique
Avec environ 33 000 transactions de prestige réalisées en 2024 sur un total de 845 000 ventes immobilières en France, ce segment représente seulement 3,9 % du volume, mais 17 % de la valeur globale échangée. Un déséquilibre apparent qui en dit long sur le poids stratégique et symbolique de ce marché à part.
3 segments pour mieux définir le marché de prestige : Premium, Luxe et Ultra-luxe dont les seuils varient selon les territoires
Cette classification permet une analyse nuancée des dynamiques observées. Dans le détail chaque segment n'a pas le même poids selon les territoires. Par exemple, le premium porte le marché du prestige en France quelle que soit la famille des territoires. Par ailleurs, l'ultra-luxe qui ne représente qu'environ 400 transactions en France en 2024, n'est pas cantonné à Paris et pèse plus lourd dans les 5 départements exceptionnels.
Un repli de l'activité, mais une demande qui revient
Comme l'ensemble du secteur immobilier, le prestige n'a pas échappé à la baisse de l'activité en 2024.
Les données confirment :
- Une baisse de -20 % des volumes, soit 9 000 transactions de moins
- Une concentration de la baisse sur le segment Premium (près de 90 % des volumes concernés)
- Une chute de -55 % sur l'Ultra-luxe, avec seulement 430 ventes enregistrées en 2024, contre près de 1 000 un an plus tôt.
“C'est le segment ultra-luxe qui enregistre la chute la plus importante de l'activité, alors qu'il est en théorie le moins sensible au crédit. C'est un signe d'ajustement conjoncturel qui montre sa forte exposition aux incertitudes macro-économiques.” analyse Thomas Lefebvre, Vice-Président Data chez Belles Demeures.
Grâce au nouvel indicateur d'évolution de la demande lancé par Belles Demeures, nous observons depuis début 2024 que la demande montre des signes de redressement. Si, dans une moindre mesure, le durcissement des conditions de crédit semble avoir aussi impacté la demande du prestige depuis fin 2022, elle a surtout été affectée en 2023, en décalage par rapport à celle sur le marché traditionnel. Celle-ci semble toutefois se reconstituer depuis début 2024 et affiche une hausse de +8,8% en un an ( VS +7% pour le marché traditionnel).“La reprise de la demande en 2024 a été nette sur les segments premium et luxe, où les intentions d'achat sont reparties à la hausse dès le début d'année. Sur le marché de l'ultra-luxe, les signaux de reprise sont plus hésitants. Pourtant, peu sensible au crédit, cette demande est en revanche exposée à l'incertitude géopolitique et institutionnelle.” Thomas Lefebvre, Vice-Président Data, Belles Demeures.
Des prix qui résistent
Malgré la baisse générale des prix constatée sur le marché immobilier en 2024 (-2,5 %), le segment du prestige a fait preuve d'une résilience remarquable, avec une évolution de +0,4 % depuis deux ans. Dans le détail, les dynamiques de prix varient selon les segments, révélant à la fois une tendance à la résistance et un net ralentissement de la hausse.
- +1,4% sur les biens premium
- -0,4% sur le luxe
- +5,3% sur l'ultra-luxe.
Sur ce dernier segment, particulièrement sélectif, la rareté de l'offre continue à soutenir les prix.
“Le marché immobilier haut de gamme a retrouvé une bonne dynamique depuis début 2025 grâce au mix baisse des prix / baisse des taux d'intérêt. La demande est soutenue, notamment à Paris et sur la côte Atlantique.” Richard Tzipine, Directeur général de Barnes.
“Le marché ultra-luxe parisien, soutenu par les étrangers et les entrepreneurs français, reste une valeur refuge de long terme car on n'y construit plus, l'architecture y est exceptionnelle, et il bénéficie de la stabilité des taux fixes, qui sont extrêmement rarement pratiqués ailleurs. Depuis le début 2025, notre activité ventes et locations a augmenté de plus de 50 %.” Sébastien Kuperfis, Président de Junot.
“Face à l'instabilité géopolitique mondiale, et à l'incertitude politique et fiscale française, le marché immobilier n'échappe pas aujourd'hui à une certaine forme de retenue sur l'ensemble du territoire. Seul le segment du très haut de gamme, notamment sur la Côte d'Azur, semble relativement épargné par cette conjoncture instable et tendue.” Jean-Claude Annaert, DG Michaël Zingraf Real Estate.
“Si nos marchés des biens de luxe ont été affectés au cours des derniers mois par les suites de la dissolution et par le climat géopolitique, ils ont évolué nettement plus favorablement que sur les autres segments du marché. Les américains sont depuis toujours notre premier contingent d'acquéreurs étrangers, dont ils représentent 35% au cours des derniers mois, suivis par ceux du Golfe arabique et ceux d'Asie. Nous venons d'ailleurs de vendre à un américain un hôtel particulier au prix de 49 240 euros le mètre carré.” Charles-Marie Jottras, Président du groupe Daniel Féau.
Une concentration géographique marquée
Le marché du prestige en France reste fortement concentré.
- 80 % des transactions premium sont réalisées dans seulement
- 20 départements, dont 30 % en Île-de-France.
- Le segment luxe se concentre lui aussi en Île-de-France et en PACA, qui totalisent plus de la moitié des ventes.
- Pour l'ultra-luxe, la région PACA concentre 40 % des transactions, notamment dans les Alpes-Maritimes, le Var et les Bouches-du-Rhône.
Ce poids territorial renforce l'idée d'un marché structuré autour de zones à forte attractivité durable, où les biens rares trouvent toujours preneur.
Méthodologie
Marché Prestige
Marchés Premium, Luxe et Ultra-luxe: annonces de biens définis comme luxueux publiées sur le site Belles Demeures. Les éléments offre/annonce concernent le premier trimestre 2025.
Méthodologie segmentation marché du prestige :
Analyse de la distribution des prix sur les transactions en 2024 sur DVF (Demande de valeurs foncières).
Indice d'évolution des prix au 1er avril 2025
(Belles Demeures, SeLoger/MeilleursAgents)
● Marché du prestige
Annonces Belles Demeures de biens définis comme luxueux publiés sur le site Belles Demeures depuis le 1ᵉʳ janvier 2018.
● Marché traditionnel
Les sites SeLoger et Meilleurs Agents s'appuient sur :
Les transactions communiquées par les 30 000 agences immobilières présentes sur les plateformes. Elles couvrent en moyenne plus de 30% des transactions immobilières nationales, y compris dans les zones rurales
Les annonces immobilières de la plateformes sont retraitées car il s'agit de prix de commercialisation et non de prix de vente
Des données socio-démographiques
La base des Demandes de valeurs foncières (DVF)
Les transactions historiques enregistrées par la base BIEN des Notaires de Paris / Ile-de-France.
Nouveauté Indice de l'évolution de la demande (au 1ᵉʳ avril 2025)
Belles Demeures
pour les marchés Premium, Luxe et Ultra-luxe : acheteurs motivés ayant complété via le portail Belles demeures 2 formulaires de demande de mise en relation ou plus sur plusieurs biens sur les annonces Belles Demeures publiées entre le 1er janvier 2021 et le 1er avril 2025.
Marché traditionnel : acheteurs motivés ayant complété via SeLoger 2 formulaires de demande de mise en relation pour des biens publiés sur SeLoger du 1er janvier au 1er avril 2025.
À propos de Belles Demeures
Belles Demeures est le portail spécialiste de l'immobilier de prestige du Groupe SeLoger. Avec en moyenne 3 millions de visites par mois*, Belles Demeures est un incontournable à la fois pour les Français et pour les professionnels qui plébiscitent cet écrin pour leurs biens d'exception. Près de 60 000 annonces de biens d'exception en continu sont proposées sur le site Belles Demeures**.
*Google Analytics nombre de sessions - janvier 2025, Belles Demeures et Lux Residence
**Données internes - mai 2025, sur chacun de nos sites prestige : Belles Demeures et Lux Residence
[Site internet de la société émettrice de ce communiqué de presse]
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